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EPISODE 6 (20 février 2021) : « Une Réponse de Normand »

Ce 17 février, nous avons enfin eu 45 mn d’entretien avec la maire adjointe à l’urbanisme Camille GICQUEL et Monsieur Jean DUPLAY du cabinet du Maire, que nous n’avions jamais rencontré sur cette affaire de la rue des Bûchettes. Le dernière rencontre avec Camille GICQUEL au sujet du projet immobilier du 5 rue des Bûchettes datait d’octobre. En novembre, la maison avait été visitée durant plus d’une heure par les services techniques de la mairie. Plusieurs mois plus tard on est en droit de se demander à quoi cette visite a servi au vu du discours tenu aujourd’hui par la mairie.

 

 

Un problème de volonté ou de compétences ?

Nous allons vous résumer la situation du RV avec la mairie concernant la rue des Bûchettes.

Mais avant cela, nous allons vous expliquer ce qu’il vient de se passer pour un autre projet immobilier imminent, situé au 2-4 bd Jean-Allemane : construction d’un grand immeuble avec grand parking souterrain, situé juste en face du Monoprix, en lieu et place du pavillon qui abrite actuellement la Ligue contre le cancer, et du pavillon adjacent. La parcelle de l’immeuble situé juste derrière, accolée à moins de20 mètres de la future construction, serait directement impactée,  non seulement par un vis-à-vis, mais surtout par un risque d’effondrement de l’immeuble, déjà fissuré depuis 17 ans, et pour cause ! puisque cette co-propriété détient la preuve officielle qu’il existe un vice du sol, reconnu d’ailleurs par l’urbanisme.

Malgré ce vice du sol bien connu de la mairie, et bien qu’une habitante de cet immeuble ait rappelé ces risques dans son recours gracieux à la mairie pour empêcher le projet, la mairie vient de refuser le 19 février le recours. Sans tenir compte du principal motif de vice des sols, lié au PPR (plan de prévention des risques). A quoi servent les PPR si les autorités ne les appliquent pas ? Sachant que normalement, les « mesures de sauvegarde » du règlement du PPRN dissolution du gypse d’Argenteuil stipulent/justifient notamment de restrictions d’usage adaptées qui seront déterminées par une expertise. Pourquoi n’en est-il pas fait état dans la réponse négative de la mairie au recours gracieux ?

Cette absence de prise en compte de ces risques dans les arguments du courrier de réponse de la mairie au recours gracieux, tranche avec les détails apportés par la mairie sur la bonne application réglementaire des normes lors de l’accord du permis de construire, à savoir, les concessions négociées avec le promoteur sur la hauteur du futur immeuble ou autres détails tels les balcons, les correctifs apportés à certains vices.

Extrait de la réponse de la mairie : « Le permis de construire ainsi régularisé ne comporte plus aucun vice de nature à entacher sa légalité ».

Mais quid de la nature des sols ? La mairie aurait-elle une boule de cristal pour oser dire qu’à 4 mètres il ne se passera rien, alors que dans les 20 mètres adjacents le terrain est miné de gypse ? Pour les riverains concernés, c’est oublier sciemment le risque que comporterait la construction d’un grand parking souterrain de 55 places servant à futur immeuble de 5 ou 6 étages, quand il existe déjà des vides immenses sous la dalle de l’immeuble existant. En soi, les riverains de la rue Gautherin ne s’opposent pas à la construction d'un l’immeuble, mais à l'artificialisation du sous-sol sur la totalité des parcelles et à la masse du projet et de son parking souterrain.

 

 

 

Riverains de la rue Gautherin, ou de la rue des Bûchettes, c’est le même combat 

Au vu de la réponse négative de la mairie suite au recours gracieux de l’habitante de l’immeuble adjacent rue Léopold Gautherin, vous comprendrez que nous, habitants de la rue des Bûchettes et de la République, redoutions autant le laisser-faire de la mairie au sujet du projet de parking souterrain rue des Bûchettes ? Dans ce quartier, on sait qu’un terrain sur deux pose problème, alors peut-on se permettre de jouer à la roulette russe sur le dos des riverains ?

Ce que nous avons en commun, la volonté de :

  • Etre écoutés mais surtout entendus
  • Ne pas être victimes d’élus qui semblent fermer les yeux ou se satisfaire de risques liés aux sols touchant directement le cadre de vie et les habitations de leurs administrés.

Dans les deux cas (Gautherin comme Bûchettes), il n’y a pas eu de véritable concertation avec la population avant que le permis de construire ne soit accordé au promoteur.

Dans les deux cas, ce sont les mêmes éléments de langage qui sont utilisés :

  • Le projet immobilier est « qualitatif », soyez rassurés
  • Il s’agit d’une négociation privée entre des privés et un promoteur, la mairie n’a pas à intervenir, sauf à vérifier le respect du réglement
  • Le PLU (plan local d’urbanisme) est respecté, les normes sont réglementairement respectées
  • La mairie ne peut pas agir

Dans les deux cas, soi-disant des études géotechniques (sur les sols) ont été réalisées. Et bien aucun riverain ne l’a remarqué, elles ne devaient pas être bien profondes… Et il semble difficile voire impossible de se procurer les dites études. On peut supposer/espérer qu’une fois les terrains achetés par les promoteurs, et les maisons rasées, des carottages dignes de ce nom seront réalisés ?

 

 

Revenons à la rue des Bûchettes et la position de la mairie en date du 17 février 2021

En résumé, on se croirait en Normandie, c’est ni oui ni non.

La mairie se réfugie constamment derrière le fait que le PLU était réglementaire au moment de l’accord tacite du permis au promoteur. Certes, mais c’est un peu court comme argument. Car durant la période des recours gracieux des riverains et associations, la mairie a toujours la possibilité de revenir sur sa décision et de s’opposer au promoteur. Il faut un peu de courage politique et vouloir soutenir les habitants, sachant qu’à notre connaissance il est rarissime qu’un promoteur attaque une mairie.

Ce qu’il faut retenir sur la préemption que nous demandons, c’est que c’est très compliqué pour la mairie. Vraiment très compliqué.

 

La mairie nous a dit :

  • Que quand on préempte il faut une bonne raison
  • Que les idées de projets alternatifs proposées en juillet dernier par notre collectif (pour permettre la rénovation de la maison et non sa destruction) sont bonnes, qu’elle y souscrit, que d’ailleurs elle avait les mêmes projets dans son programme électoral qu’elle pointe actuellement ligne par ligne pour bien chiffrer et exécuter chaque ligne de son programme
  • Que nos idées de projets sont bonnes, hormis le projet d’annexe de maison de quartier, qui n’a jamais été envisagé, même à l’école Brossolette (il paraît que c’est une fausse information)

 

 

  • Qu’elle ne peut pas préempter du fait que la propriété est privée
  • Que du fait du caractère privé de la propriété, - qu’il convient de bien distinguer d’un bien public - préempter supposerait d’obtenir l’accord de France domaine et des propriétaires privés

 

 

  • Que les travaux coûteraient probablement 2 millions, en plus de l’achat de la maison
  • A moins que ce ne soit 1 million, en tout cas à peu près le budget de la maison Claude Monet qui était en très mauvais état
  • Que ce projet coûte trop cher vu le très mauvais état de la maison
  • Que les subventions ont été examinées, et que  parmi 250 subventions listées sur le site du conseil régional seules  8 seulement sont éligibles pour nos projets alternatifs, ce qui ne couvrirait pas le montant estimé des travaux
  • Que ce qu’elle a découvert c’est que le financement de tout ne peut pas se faire que par la Région et qu’à un moment donné il va aussi falloir chercher un partenaire privé
  • Que la mairie n’a pas pu préempter au début en 2014-2015 car elle n’avait à cette époque pas l’argent, et qu’aujourd’hui elle n’a pas ces soucis budgétaires

 

 

  • Qu’il leur faudrait préempter + porter le projet + gérer l’espace, et que c’est impossible
  • Que les agents de la mairie du service urbanisme ou autre, ne pourront techniquement pas être mobilisés sur le portage du projet
  • Que les porteurs du ou des projets alternatifs de rénovation se doivent donc d’être une ou plusieurs associations, comprenez : pour monter les projets, aller chercher des financements privés, etc.
  • Que peut-être la mairie va trouver une opportunité et la saisir et que peut-être il y a des situations qui vont se débloquer, ils n’en savent rien.
  • Mais que c’est du temps à consacrer à imaginer ce que ce projet pourrait être dans des limites budgétaires raisonnables

 

 

 

Et nous leur avons opposé notamment les arguments suivants :

 

  • Un budget, cela se chiffre sur la base d’un ou des projets précis, or parmi l’ensemble des projets que nous vous proposons, vous n’en choisissez aucun
  • Vos calculs sont donc imprécis. Vous estimez que la réalisation d’un projet pourrait se chiffrer à 1 million peut-être 2 (l’estimation du coût total est floue et imprécise). (Réaction : ils n’ont pas aimé)

 

  • Les finances locales fonctionnent de la façon suivante : il faut bien distinguer le budget de fonctionnement du budget d’investissement. (Aucune réaction L)

 

  • Pour les travaux, savez-vous que vous avez la possibilité de les faire financer dans le cadre d’un chantier d’insertion par l’activité économique (financement Région, Etat, Département), il ne vous resterait que les matières d’œuvre à payer, ce qui diminuerait considérablement votre budget  (On le leur a expliqué deux fois, aucune réaction) L

 

  • Sur la qualité de la maison à rénover et de son terrain, à part une toiture endommagée (une fuite), la maison est saine même si des travaux doivent être réalisés. Et pour rendre les espaces (295 m²) adaptés aux activités, on peut envisager d’abattre quelques cloisons. (Aucune réaction L)

 

  • C’est la volonté politique qui permet de faire avancer les projets

 

Au fait, sachez que quelques mois après que le permis de démolir et construire « tacite » du 5 rue des Bûchettes ait été accordé en 2014 au promoteur, le PLU a changé et rend désormais IMPOSSIBLE un tel projet immobilier sur cette parcelle. En effet, la mairie, en lien avec le Territoire T5, a revu le PLU en 2015 en excluant la parcelle du 5 rue des Bûchettes de la zone du centre-ville. En clair elle reste pavillonnaire. Ce qui nous arrange, sauf que ce n’est pas rétroactif.

Nous attendons une note de synthèse écrite de la mairie résumant  leur point de vue et leur argumentaire réglementaire. Et pourquoi c’est compliqué.

 

L’une des dernières phrases prononcées par Camille GICQUEL a été « Je ne pense pas qu’il faille se fermer la porte à saisir telle ou telle opportunité, qu’elle soit publique ou privée, et je ne pense pas qu’il faille se fermer la porte parce que c’est compliqué ».

C’est donc ce qu’on vous disait, c’est un discours de Normand.

Quelles associations pourraient porter les projets ? Comment avancer à notre niveau ? Pourquoi Argenteuil fonctionne-t-elle ainsi ?

A la suite de notre RV du 17 février dernier nous avons du mal à comprendre que la mairie ne nous aide pas plus pour éviter la destruction de la maison et la construction de deux immeubles et parking souterrain de 24 places qui la remplaceront…. Avec tous les risques liés aux sols (fissures, etc) que cela comporte….

 

Suite au prochain numéro, le week-end prochain, pour l’épisode 7 (déjà).

 

Retour à l’épisode précédent n° 5

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